@bojowonastawionaowca mali deweloperzy (tacy co budują jeden blok 2000-5000m2 pum na 2-3 lata, zwykle to nie jest ich główne źródło dochodu tylko taki poboczny biznes). Najwięksi kombinatorzy i cfaniacy jakich poznałem. Zwykle liczy się dla nich wyciśnięcie jak największej powierzchni jak najmniejszym kosztem. Przepisy dotyczące architektury są dość niejasne, więc kombinują jak tylko się da. Urzędy architektury to też państwo w państwie, te same przepisy będą rozumiane inaczej w różnych wydziałach w zależności od miasta, albo nawet w zależności od osoby rozpatrującej wniosek. No i poniekąd winni są sami architekci, którzy tak projektują.

@zZzrRryYyTyYy nie ważne jaka, ważne gdzie. W Bielsku czy na terenie GOP da się kupić sensowne mieszkanie poniżej 5k/m2 , w Krakowie to już będzie 10-15k.

@zZzrRryYyTyYy cena projektu to ok. 80-120 zł / m2, czasem więcej, czasem mniej. Ok. połowa to koszt architektury. Zysk biura to ok. 10-30% tej połowy.

@cebulaZrosolu po kolei - zwykle najpierw jest analiza chłonności - sprawdzamy co można wybudować i jak najbardziej optymalnie wykorzystać działkę. To zwykle robi się za daramo. Jeżeli jest ok i dojdzie do podpisania umowy to potem jest projekt koncepcyjny gdzie ustalamy układ budynku, gabaryty, zasdy funkcjonowania. Jeżeli klient zaakceptuje to robimy projekt wielobranżowy, gdzie włączamy projektantów instalacji, dróg, kosntrukcji itp. i ustalamy podstawowe założenia. Potem projekt budowlany - skrojony pod urząd, tak aby uzyskać pozwolenie. Na końcu projekt wykonawczy, czyli ten, który idzie na budowę. Na etapie budowy są jeszcze nadzory, ale tu dużo zależy od dewelopera. Lwia część pracy to przepychanika z różnymi urzędami, konserwator, wydział środkowiska, zarząd dróg itp. Zwykle proces trwa kilka-kilkanaście miesięcy, ale najdłuższy projekt, przy którym pracowałem trwał łącznie kilkanaście lat.

@MostlyRenegade dobrze, to moja specjalizacja xD nawet coś tam wykładałem. Ale przy małej skali zupełnie nie opłacalna zabawa. Przy dużych projektach za to daje bardzo, bardzo dużo.

@edantes ale ja się pytam jaki ( ͡° ͜ʖ ͡°)

@MostlyRenegade napewno nie openbim xD

@5tgbnhy6 tak, w dużych pracowniach są czasem działy kreatywne, ale stanowią kilka % zatrudnionych tam osób. Praca kreatywna to 5-10%, projektowanie to kolejne 60-70%. Reszta to walka z urzędami i deweloperem. Czasami robię konkursy, żeby popracować kreatywnie ale jest to zupełnie nieopłacalne (za wyjątkiem zamniętych konkursów dla deweloperów, tam się płaci wszystkim uczestnikom przynajmniej na tyle, żeby pokryć koszty).

@moll nie trzeba się za nią zabierać bo to standard w tej branży xD kiedyś myślałem, że duże renomowane pracownie nie robią takich rzeczy ale to właśnie one są w nich najlepsze xD. Na lokale usługowe już jest bat, bo od nowelizacji, która wejdzie w życie w sierpniu będą musiały mieć min. 25 m. Ale nie dotyczy to zamieszkania zbiorowego, więc teraz będzie dużo hoteli i akadmików sprzedawanych jako mikroapartamenty. Ale to wynika z popytu - małe mieszkania sprzedają się lepiej i szybciej, sprzedanie mieszkania 70+ jest często trudne.

@edantes przy tych cenach to nie dziwne. Za to co nam deweloper krzyknął 5 lat temu za 70 metrów w nowym bloku, kupiliśmy działkę i postawiliśmy dom 110m2

@edantes 

Akademiki i hotele będą zaliczone do kategorii zagrożenia ludzi ZL V i będą miały zdecydowanie wyższe wymagania ppoż. od pierwotnych ZL III + ZL IV. Moim zdaniem nie będzie się opłacało kombinować.

@mahoney już tak kombinują znam przynajmniej dwie inwestycje w krakowie, które poszły tym trybem. Przy budynku niskim to w ogóle jest łatwa sprawa, bo jedynym problemem jest ilość klatek schodowych (10 m do najbliższej przy jednym dojściu). Przy wyższych budynkach trzeba dodać kilka rzeczy, drzwi do każdego mieszkania w klasie ppoż, ale to nie jest aż tak duży koszt.

@edantes 

Według mnie dojście ewakuacyjne 10 m najbardziej utrudnia temat. Nie mowiąc już o SSP powyżej 200 miejsc noclegowych czy wspomnianych wyzszych budynkach.

No ale kreatywność ludzka nie zna granic

@mahoney no tak ale przy dwóch dojściach masz już 40 m więc standardowy układ korytarzowy na dwóch klatkach działa już całkiem dobrze.

@edantes 

No da się to załatwić. Nie mówię, że nie Ale wtedy już obydwie klatki schodowe muszą być oddymiane z drzwiami ppoż., na odcinkach powyżej 50 m oddzielenia dymoszczelne itp

Z każdym krokiem robi sie droższa inwestycja i eksploatacja. Rachunek ekonomiczny coraz gorszy, a pamiętajmy, że mówimy cały czas o użytkowaniu niezgodnie z przeznaczeniem

Edit: w sumie argument o drzwiach dymoszczelnych cofam, bo to niezależne od kategorii ZL

@mahoney jasne, jest drożej pytanie, czy zapłaci za to deweloper czy klient. Klatkę można też zabezpieczyć w inny sposób, np. przez nadciśnienie. Nie no jasne, rozumiem, że w skali całej inwestycji to robi się większy koszt, ale doświadczenia pokazują, że często i tak się opłaca

@edantes 

Możliwe też, że nie doceniam naszych deweloperów No cóż, pozostaje mieć nadzieję, że jednak kombinatorstwo okaże się być nieopłacalne.

@boogie XDDD lepiej zapytaj, czy projektowałem jakiś bez.

Tak, mikrokawalerki to nagminna praktyka. Dobrze się sprzedają, można je budować na terenach usługowych, gdzie plan nie dopuszcza mieszkań, mają bardziej korzystny współczynnik miejsc postojowych i jest na nie olbrzymi popyt. Zwłaszcza jak pracowałem w dużym, renomowanym biurze to było pełno takich projektów.

@em-te bardzo trudne pytanie. Mamy w polsce sporo dobrych biur - maćków, jems, konior, meduza, wxca. Z ulubionych projektów to uwielbiam modernistyczne wille, fajnie się zwiedza np. willę mullerów w pradze czy willę tugendhatów w brnie. Z projektów to bardzo podoba mi się modernizacja centrum katowic (biurowiec KTW, MCK, Nospr i muzuem śląskie), pawilon wyspiański 2000 i MOS w Krakowie, filharmonia w Szczecinie też jest super.

@edantes  a Stuwasser, Gaudi?

@em-te  na początku studiów bardzo, teraz wydają mi się zbyt jarmarczni. Dużo bardziej przemawia do mnie Zumthor czy Tadao Ando. Nie zmienia to faktu, że Stowoda jest jednym z najważniejszych architektów XX wieku.

@emdet tak, co do zasady najbardziej pożądane są mieszkania 45-55 m2, ale to zależy od standardu i lokalizacji. Często projektujemy większe mieszkania, jeśli klient zgłosi się do inwestora na etapie projektu. Teraz mam małą inwestycję gdzie jest kilka mieszkań 90m2+, ale wszystkie są już robione pod konkretnego klienta.

@edantes w sensie że idzie sobie ktoś do dewelopera i mówi ze hej, przy następnej inwestycji to zróbcie mi takie 130m2? xD

@emdet dokładnie tak xD nie wiem jak się pozyskuje takich klientów, ale mamy sporo takich sytuacji. Dla takich mieszkań od początku dostajemy wytyczne, np. jaka ma być wielkość gabinetu, kuchnia z wyspą itp.

@edantes kurde, pierwsze słyszę o takiej opcji, brzmi czadowo - pomijając fakt tego że potem pewnie z 4 lata się na to czeka od spisania umowy.

@Half_NEET_Half_Amazing nie wiem do końca o co może chodzić ale istnieje pojęcie "zestawów inwestycyjnych" albo "paków". Wynika to zwykle z ilości miejsc postojowych, np. musimy zapewnić 1.5 - 2 miejsca na każde mieszkanie, co czasami jest niemożliwe, więc robi się mieszkanie 70-80 m2, które ma dwie niezależne kuchnie, łazienki itp. Dla tego mieszkania jest jedna księga, więc nie da się tego sprzedać jako dwa, chyba, że jako udziały. Zwykle kupuje to ktoś pod wynajem, albo mieszka w jednym i drugie wynajmuje.

@starszy_mechanik ok. 450 m, willa pod krakowem. Był jeden większy ale był projektowany jako agroturystyka pod wynajem.

@HmmJakiWybracNick to zależy jaki budżet, jeśli możesz sobie pozwolić budować samemu to będzie to pewnie najlepszą opcją. Wybrać dobrego wykonawcę i cały czas patrzeć mu na ręce, dobrze też czasem zmusić architekta do nadzoru, żeby sprawdził czy jest zgodnie z projektem.

@Boltzman u mnie ceny działek pojebało. Ja płaciłem 110 za metr a teraz już po 300 sprzedają

@Boltzman domki drewniane są ok, ale pewnie wyjdzie drożej niż pustak. Jest wiele powodów, by stosować drewno, a przy takiej powierzchni to bardzo dobre rozwiązanie.

<komentarz jak będę wracał do tematu>

@starszy_mechanik nawet mi nie mów xd

Ja kupowałem ogrody Tesoro za 5600 i zrezygnowałem xd mam wiele udanych decyzji inwestycyjnych na koncie.

@edantes nie do końca rozumiem. Przy wspomnianej przeze mnie powierzchni 2x35m parter+piętro, drewno to dobre rozwiązanie, ale mimo to wyjdzie drożej niż pustak?

Wiem, że mogą być różne czynniki, np działka która mi się podoba pod dom musi mieć płytę i to najlepiej na nasypie bo grunt to woda na 70cm. I tutaj np nie wiem czy taniej nie wyjdzie drewno, bo może tańszy fundament?

Bo szczerze, docelowo szukam najtańszej opcji żeby mieszkać a patrząc na ceny gotówców z drewna za 100k (+ liczę 150 na resztę robót), działki za 250k to za 500k mam 1500-3000m ziemi plus 70m domku w cenie kawalerki na rubieżach Trójmiasta. Jest tu gdzieś dziura w mojej logice?