Zastój na polskim rynku mieszkaniowym. "Ludzie boją się inwestować"

@ajakamr raczej wolą, żeby im nikt nie zniszczył mieszkania siedząc na kwadracie i nie płacąc.

@radziol powoli się to normuje, dwa tygodnie temu kolega kupił 39m2 w Pruszkowie na dwóch pokojach za 340k. Dotychczas takie mieszkania były oferowane po 400

@Yes_Man nadal sporo przepłacił

@kitty95 nie, ceny nie wrócą w okolice 6-7k. Poniżej dychy jest ok.

@Yes_Man why not? Beton jest strasznie przewartościowany. A to nawet nie prestiżowa stolica.

@kitty95

Albo trollujesz albo jesteś ignorantem. Koszt budowy 1m2 PUM to obecnie ok. 7,5k netto. Ceny nieruchomości używanych zawsze podążały za nowymi ale były zazwyczaj 15-20% tańsze. Powiedz mi dlaczego ktoś posiadając mieszkanie używane ma je sprzedać za 6k skoro obok nowe kosztuje minimum 10?

@Yes_Man a skąd te 7.5k wziąłeś? Może jeszcze bloku gdzie koszty się ładnie rozkładają?

@Yes_Man to jest chore. Jak kupowalem mieszkanie za 5.5k to sie pukalem w glowe ze jakie to hajsy trzeba dac. Teraz nie wiem skad ludzie biora kase na 13k za metr ... 3-4 pensje netto za metr kurnika ze scianami z dykty. To nie jest zycie, to jest zapierdziel ponizej minimum potrzeb ...

@kitty95 w 2018 roku np Budimex nie wychodził na budowę jeśli deweloper nie zapłacił mu 5,5k za 1m PUM. Obecnie 7,5k to średnia cena takiej usługi dla Warszawy i okolic. Deweloperzy zazwyczaj nie mają własnych ekip, zlecają usługę budowy takim firmom jak Budimex, Skanska, Kalter czy Mota-Engil (ta ostatnia działa głównie na południu kraju). Skąd wiem o tej cenie? Mój przyjaciel pracuje u dewelopera i mam sprawdzone świeże informacje. Cena usługi wzrosła prz z wzrost inflacji: cen materiałów, najniższej krajowej itp.

@Yes_Man okej, a podaj rzeczywisty koszt bez marży. Na wykonawstwie są narzuty rzędu 50 i więcej procent + marża dewelopera i się robi.

@kitty95 jprdl

Kupujesz działkę w Waw to pewnie 1,5k/M2, liczysz PUM, czyli ile M2 gotowego mieszkania upchniesz na tej działce, piętra itd itp

Następnie projekt - kilka stówek, pozwolenia, koszty prawnicze itp.

Potem dokladasz do tego koszt budowy, koszt kredytiwania, koszty promocji, koszty sprzedaży itp.

Przyjmijmy że koszt wybudowania 1m2 mieszkania to 10k, sprzedajesz za 15k

Jaką masz marżę?

@Yes_Man koszty pokaż, to ci policzę. Wszyscy rzucają pierdolionami z metra, a faktycznych kosztów nikt nie chce pokazywać. Ziemię 98% deweloperów kupowała 10+ lat temu. Na samej ziemi mają 2-3 krotne przebitki, jak nie lepiej.

Bronisz widzę złotej wartości betonu. Też można.

@kitty95 pokazuję Ci liczby, jesteś ignorantem. Rozumiem że dla Ciebie inflacja nie istnieje. Może gdyby jej nie było ceny byłyby niższe. Dalsza dyskusja jest zbędna

@kitty95

Źródło:

https://www.bankier.pl/amp/wiadomosc/Gieldowi-deweloperzy-wyprzedzaja-Europe-Czym-jest-rentownosci-kapitalow-wlasnych-i-jak-wyglada-w-branzy-deweloperskiej-8862196

Moje szacunki na podstawie posiadanej wiedzy są trafne

@Yes_Man w szczycie bańki na materiałach, czyli polowa '23, koszt budowy m2 w Warszawie był poniżej 5300, a średni 4600-4800. Od tamtej pory ceny materiałów spadły nawet o kilkanaście %. Szacunki nie uwzględniają ziemi z banków kupowanych za relatywne grosze lata temu. To teraz sobie policz jak to się ma do twojego "poniżej dychy jest ok" na zadupiu typu Pruszków. Gdyby było na poziomie 6.5-7k to można mówić, że jest ok.

Potem się zastanów nad pozadeweloperskimi przyczynami takiego stanu rzeczy - dopłatki i zakupy " inwestycyjne" przez byle taryfiarza na jeszcze do niedawna darmową krechę.

Brak dopłat, wysokie stopy i malejące migracje wewnętrzne zaczną normować sytuację, tylko nie należy przeszkadzać i ciągle pompować betonu.

@kitty95 piszesz średnio dla Polski czy Warszawy? Podaję Ci cenę z Warszawy. Jeśli deweloper ma sprzedawać mieszkanie za 6k przy koszcie budowy 7k to o czym chcesz dyskutować? Budimex w 2018 roku nie wchodził na budowę deweloperską w Warszawie jeśli nie otrzymał 5,5k za metr PUM. To nie jest średnio tylko konkretna kwota. I teraz jeszcze na koniec:

Kupiłem działkę 2400m2 w 2011 po 13zl/M2. Dzisiaj mam ją sprzedać po 20zl/M2 bo tak trzeba pomimo tego że w okolicy najtańsza oferta to 48zl? To, że deweloper kupił taniej grunt lata temu wcale nie oznacza że ma wycenić mieszkanie taniej. Nie jestem prodeweloperski, bo oczywiście przeginają z cenami, ale są firmą jak każda inna i chcą zarobić jak każda inna. I mają w dupie czy kogoś na takie mieszkanie w Warszawie stać czy nie.

Forsujesz na siłę brak zrozumienia wzrostu cen w ogóle, kosztów materiałów, kosztów około pracowniczych itp.

Tak się kończy rozdawnictwo pieniędzy i programy mieszkaniowe

@kitty95 skąd masz informacje o 50% marży Generalnego Wykonawcy?

Gdy ja w 7lat temu pracowałem w inwestycjach budowlanych to marże były znacznie niższe.

@PanWibson dalej są, średnia to około 30%

@Yes_Man 30% to i tak wysoka marża. Gdy ja ja pracowałem była znacznie niższa (budowa obiektów handlowych).

@inty To też, myślę, że nie ma żadnych korzyści by się zadłużać w tak niestabilnych czasach, deweloperzy będą płakać i namawiać rząd by ten zareagował, a obywatele i tak bedą to mieli gdzieś.

@winiucho Ja przez lata płaciłem bardzo wysokie podatki ze względu na nie najgorsze zarobki i wszystkie programy rządowe mnie omijały... aż do kredytu 2%. Wziąłem i teraz ciekawi mnie jak to się dla mnie skończy w tak niepewnych czasach (choć niby ten kredyt jest "bezpieczny")

@CHVOS Niska? Możesz jakoś rozwinąć?

@Enzo obawiam się, że możesz mieć rację.

@NiebieskiSzpadelNihilizmu też, ale nie rozumieją że czasami trzeba zacisnąć pasa i zejść z marży. Niestety wieszamy psy na deweloperach, ale inflacja też im dała się we znaki

@NiebieskiSzpadelNihilizmu oni się tak upaśli, że na trzy pokolenia do przodu starczy. Tylko że zamiast inwestować ten hajs w branże technologiczne i z czasem wychodzić z betonu, to jest dej i dej bo kolejny tuzin lambo trzeba kupić.