Dyskusja użytkownika RedCrescent

A czy moze Wy chcielibyscie kupic mieszkanie w czerwonym raju?

Oto jakim wyzwaniem jest kupic tam mieszkanie opisze nam Komsomolska Prawda:

Przy takich cenach nie ma szans na mieszkanie: ile trzeba obecnie zarabiać, aby kupić mieszkanie

KP.RU: w obliczu spadku sprzedaży deweloperzy nie obniżają cen, lecz ograniczają skalę budowy

Jakie myśli przychodzą wam do głowy, gdy widzicie ceny w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości?

– Szczerze mówiąc, jestem w szoku… Nie wiem, ile trzeba zarabiać, żeby to kupić – przyznał szczerze Aleksander Danilow, dyrektor departamentu regulacji bankowych i analityki w Banku Centralnym, podczas niedawnej konferencji Sberbanku.

Jeśli nawet główny analityk Banku Centralnego jest w szoku z powodu obecnych cen mieszkań, to co dopiero zwykli obywatele. Niemniej jednak, z pomocą ekspertów, spróbowaliśmy znaleźć odpowiedź na nurtujące nie tylko Aleksandra Danilowa pytanie: ile trzeba zarabiać, aby obecnie kupić mieszkanie. I dlaczego pomimo powszechnego szoku wywołanego cenami mieszkań, z miesiąca na miesiąc nadal one rosną.

DOCHÓD 350 TYSIĘCY? WYSTARCZY NA MIESZKANIE JEDNOPOKOJOWE

Zacznijmy od stolicy. Według szacunków ekspertów, jeśli zamierzasz kupić mieszkanie jednopokojowe w obrębie starej Moskwy, musisz dysponować dochodem rzędu 350 tysięcy rubli miesięcznie. Dotyczy to nawet nie średniej, a najtańszej kawalerki, której ceny w obrębie obwodnicy Moskwy zaczynają się od około 13 milionów. Miesięczna rata przy rynkowym kredycie hipotecznym (od 16% w skali roku) na 25 lat wyniesie od 160 tysięcy rubli (patrz „Liczby”).

– Banki zatwierdzają kredyt, jeśli rata nie przekracza 50% dochodów rodziny; jest to zalecenie Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, mogą być wyjątki, ale rzadko – wyjaśnia przewodnicząca Komisji ds. Inwestycji w Nieruchomości Rady ds. Rynku Finansowego i Inwestycji Izby Handlowo-Przemysłowej Federacji Rosyjskiej, przewodnicząca Rady Dyrektorów Spółki Akcyjnej „ASTORIUS” Ekaterina Avdeeva.

Jeśli mieszkanie kupują małżonkowie i jest dwóch współkredytobiorców, brana jest pod uwagę suma ich łącznych dochodów. Oznacza to, że w przypadku kredytu na mieszkanie typu studio, powiedzmy, żona może zarabiać od 100 tysięcy, a mąż – od 250 tysięcy. To całkiem niezły wynik, szczerze mówiąc, nawet jak na stolicę.

– Można kupić tańsze mieszkanie, za 10–11 milionów, i nie będzie to studio, ale pełnoprawne mieszkanie jednopokojowe, ale głęboko w Nowej Moskwie – pociesza kierownik katedry kredytów hipotecznych i instrumentów finansowych rynku nieruchomości Uniwersytetu Finansowego Aleksander Cyganow. – Jeśli macie rodzinny kredyt hipoteczny na poziomie 6%, możecie stać się właścicielami jednopokojowego mieszkania w nowym budynku, mając dochód rodzinny do 200 tysięcy rubli. Ale rodzina musi dokładnie rozumieć, po co jej to, ponieważ będzie to dzielnica o niezbyt najlepszej infrastrukturze i dostępności komunikacyjnej.

A teraz przygotujcie się: aby kupić dwupokojowe mieszkanie w obrębie obwodnicy Moskwy (MKA), dochód rodziny musi wynosić co najmniej pół miliona (nie, nie chodzi o mieszkania luksusowe – o te zupełnie zwyczajne), a trzypokojowe – co najmniej 700 tysięcy.

Ale dość już tych stolicowych straszaków. Jak wygląda sytuacja w innych miastach?

– W Sankt Petersburgu wymagany poziom dochodów jest około 1,5–2 razy niższy niż w Moskwie, w Jekaterynburgu jeszcze niższy, jednak i tam mowa o dochodach znacznie przewyższających średnie wskaźniki dla regionu – mówi Michaił Chudadjan, kierownik działu produktów finansowych i sprzedaży partnerskiej w firmie deweloperskiej „Sever”.

- Według danych Rosstatu za pierwszy kwartał 2026 r. mediana wynagrodzenia (czyli wartość, powyżej której znajduje się połowa wynagrodzeń, a poniżej – druga połowa. - red.) w Moskwie wynosi 140 tysięcy rubli, w Sankt Petersburgu – 105 tysięcy, a w Jekaterynburgu – 80 tysięcy. Przy stawkach rynkowych nawet jednopokojowe mieszkanie wymaga dochodu dwukrotnie wyższego od mediany – komentuje Ekaterina Awdiejewa. – Kredyt hipoteczny dla rodzin poprawia sytuację, ale przy limicie 12 milionów rubli w stolicach i 6 milionów w innych regionach wybór jest ograniczony: kredyt preferencyjny trzeba łączyć z rynkowym, co podnosi miesięczną ratę.*

*12 milionów rubli – to maksymalna kwota kredytu w ramach programu państwowego „Kredyt hipoteczny dla rodzin” z preferencyjnym oprocentowaniem do 6% w skali roku, który obowiązuje przy zakupie mieszkania w Moskwie, obwodzie moskiewskim, Sankt Petersburgu i obwodzie leningradzkim. W pozostałych regionach limit ten wynosi 6 milionów.

ALE TRZEBA JAKOŚ ŻYĆ...

Od razu odpowiemy na pytanie: kto w ogóle kupuje mieszkania przy takich cenach? Jak wyjaśniają eksperci, na rynku wtórnym chodzi głównie o transakcje alternatywne: aby kupić nowe mieszkanie, sprzedaje się stare. A kredyt hipoteczny według stawki rynkowej (w tym przypadku w dużych miastach nie udzieli się kredytu preferencyjnego) zaciąga się tylko na dopłatę.

Na rynku nowych budynków głównym motorem sprzedaży jest kredyt hipoteczny dla rodzin. Jak wynika z obliczeń analityków (patrz „Liczby”), dla większości rodzin jest to jedyna szansa na zakup od podstaw, czyli jako pierwsze mieszkanie, przynajmniej kawalerki lub dwupokojówki. Na trzypokojówkę potrzebny jest już dochód prawie dwukrotnie wyższy od średniej.

Kiedy więc w takiej sytuacji w końcu nastąpi załamanie cen? Oto dane z ostatniego raportu federalnego portalu „Mir kvartir” za kwiecień. Cena metra kwadratowego w nowych budynkach wzrosła w 48 z 70 największych rosyjskich miast. Średnio nieznacznie, o 0,6%, ale więcej niż w marcu (wtedy wzrost wyniósł 0,2%).

Jednak, jak wyjaśniają eksperci, są to ceny ofertowe – w wielu przypadkach można liczyć na zniżkę. Ale fakt pozostaje faktem: oficjalnie deweloperzy nie są zbyt skłonni do „obniżania cen”.

Natomiast na rynku wtórnym, według danych serwisu „Mir Kvartir”, ceny wzrosły w 54 z 70 największych miast – średnio o 0,8%. Jednak na przykład w obwodzie moskiewskim – o 3,5%.

– Wzrost cen na rynku wtórnym nieco wyprzedza wzrost cen nowych budynków, ponieważ popyt nadal przenosi się do segmentu „używanych” mieszkań: są one po prostu tańsze – wyjaśnia dyrektor generalny „Mira kvartir” Paweł Łucenko.

POPYT SPADA – CENY ROSNĄ?

Eksperci potwierdzają: popyt na mieszkania obecnie raczej spada niż rośnie – nawet w porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy oprocentowanie rynkowych kredytów hipotecznych było wyższe.

– Na rynku pierwotnym w segmencie masowym (wszystko poniżej klasy biznesowej – red.) aktywnie sprzedaje się 50–70%: mieszkania z wykończeniem w lokalizacjach z infrastrukturą. Jednak po grudniowo-styczniowym szaleństwie (w związku z kolejnymi zaostrzeniami w zakresie kredytów hipotecznych dla rodzin od 1 lutego 2026 r. – red.) w tym segmencie szczególnie widoczna jest stagnacja – świadczy Ekaterina Avdeeva. – Na rynku wtórnym płynna (sprzedawana – red.) jest jedna trzecia rynku masowego: w domach do 25–30 lat z nowoczesnym remontem, przy rabacie w wysokości 5–10% od ceny rynkowej. Stare budynki bez remontu, partery, odległe dzielnice – wszystko to sprzedaje się długo i z rabatem w wysokości 20–30%.

A teraz przygotujcie się na jeszcze większe zaskoczenie.

– Sprzedaż deweloperów spadła o 30–35% nawet w porównaniu z poprzednim rokiem. Powoduje to, że są oni zmuszeni do zaciągania dość drogich kredytów w bankach. I to jest obecnie głównym źródłem wzrostu kosztów budowy – powiedział w audycji radiowej „Komsomolskaja Prawda” założyciel i honorowy członek Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Konstantin Aprelev.

Oznacza to, że wzrost popytu spowodowany tanimi kredytami hipotecznymi, jaki obserwowaliśmy w poprzednich latach, prowadzi do wzrostu cen. A spadek popytu spowodowany drogimi kredytami… prowadzi do tego samego.

Krótkie wyjaśnienie dla tych, którzy nie są zaznajomieni z tematem. Obecny system finansowania projektów budowlanych przez banki zakłada, że im lepiej deweloperowi idzie sprzedaż w trakcie budowy, tym niższe będzie oprocentowanie kredytu. W związku z tym, jeśli sprzedaż – choćby z powodu sytuacji gospodarczej – nie powiodła się, koszt dokończenia budowy kompleksu mieszkaniowego wzrasta z powodu wyższego oprocentowania kredytu (z uwzględnieniem faktu, że obecnie oprocentowanie kredytów w zasadzie nie jest niskie). Czy w tej sytuacji oczekują Państwo obniżenia cen mieszkań? Deweloperzy wybrali inną drogę: ograniczają skalę budowy.

Rynek wtórny podąża za nowymi inwestycjami.

Perspektywy są na razie niejasne. Jak trafnie wyjaśniają eksperci, obniżenie stopy procentowej Banku Centralnego, a co za tym idzie – rynkowych stóp procentowych kredytów hipotecznych, może doprowadzić do pewnego ożywienia na rynku. Tym bardziej, że spadną również oprocentowania lokat, co zawsze zwiększa zainteresowanie nieruchomościami. Tańsze stanie się również finansowanie bankowe dla deweloperów. Jednak nie należy liczyć na spadek cen – tym razem ze względu na przewidywany wzrost popytu.

SPRAWDZANIE PLOTEK

Czy znów zaostrzą warunki kredytu hipotecznego dla rodzin?

Kolega z przerażeniem pokazuje mi pismo od pośrednika nieruchomości: podobno od 1 lipca wzrosną oprocentowanie kredytu hipotecznego dla rodzin. Przy jednym dziecku poniżej 6 lat – 12%, przy dwójce – 10%, przy trójce – 8%. To zamiast obecnych 6%!

Nie panikujcie: oficjalnie poinformowano jedynie, że do 1 lipca Ministerstwo Finansów ma przygotować propozycje dotyczące dalszego rozwoju kredytu hipotecznego dla rodzin (czy przedłużyć go po 2030 roku). Dyskryminacyjny kredyt hipoteczny z ulgą dla rodzin też jest przedmiotem dyskusji, ale jego sens jest nieco inny: dla rodzin z jednym dzieckiem stopa procentowa wzrasta, a dla rodzin z trójką i więcej dzieci – obniża się w porównaniu z obecnymi 6%.

– Obecnie krąży wiele plotek na temat kredytów hipotecznych dla rodzin – komentuje Aleksander Cyganow. – Pochodzą one głównie z dwóch źródeł. Pierwszym są pośrednicy w obrocie nieruchomościami i deweloperzy, którzy w ten sposób próbują zwiększyć sprzedaż (metoda skuteczna – jesienią 2025 roku oraz w grudniu i styczniu odnotowano już wzrosty zainteresowania na rynku nowych budynków w związku z rozmowami o zmianach w „hipotece rodzinnej” – red.). Drugim są działacze społeczni, którzy „robią sobie reklamę”. Ale plotki wynikają z rzeczywistej dyskusji na temat zwiększenia ukierunkowania kredytu hipotecznego dla rodzin. Przez ukierunkowanie rozumie się również rozwiązanie problemów demograficznych: więcej dzieci – więcej ulg. Wszystko sprowadza się jednak do prostego pytania: można oczywiście ułatwić rodzinie wielodzietnej uzyskanie kredytu na drogą nieruchomość (w tym przypadku mniej niż trzypokojowa – nie ma mowy!), obniżając oprocentowanie i wkład własny, ale czy będzie ona w stanie spłacić ten kredyt? Ulgi hipoteczne nie rozwiązują problemu samej ceny mieszkania i spłaty kredytu zaciągniętego na 25–30 lat. O wiele bardziej logiczne byłoby mówienie o mieszkaniach socjalnych jako środku wsparcia dla takich rodzin.

#rosja #cenymieszkan #wojna #pravda