Patodeweloperka oczami architekta.

Wczoraj był wpis teoretyczny, a dziś trochę doświadczenia z praktyki projektowej. Jak wygląda projektowanie budynków mieszkalnych w Polsce, czy deweloperzy często łamią albo naciągają prawo? Poniżej kilka przykładów z  mojej praktyki, niestety żeby dobrze to opisać będę musiał powołać się na kilka przepisów, mam nadzieję, że was nie zanudzę

W każdym nowym mieszkaniu w Polsce musi być zapewniony dostęp do światła przez minimum 3 godziny dziennie między 7:00, a 17:00 (w dniu równonocy).  Przy dużej gęstości zabudowy wymóg ten jest trudny do spełnienia, zwłaszcza na niższych kondygnacjach. Często w takich miejscach projektuje się lokale usługowe, co jednak gdy deweloperowi bardziej opłaca się zrobić tam mieszkanie? Pierwszą i najmniej groźną metodą jest sprzedawanie takich lokali jako lokali usługowych typu „studio”. Czym te studio jest nikt w sumie nie wie, bo Polskie przepisy takie rodzaju mieszkania nie definiują. Takie mieszkania często są sprzedawane bez aranżacji (ścian wewnętrznych), czasem nawet bez wydzielonej łazienki (miejsce na jej lokalizację oczywiście jest, ale deweloper go nie wydziela). Polskie prawo jest dość dziurawe w tym zakresie i w takim lokalu bez problemu można się zameldować. Oczywiście w takim przypadku zwykle nabywca wie, że coś z tym lokalem jest nie tak, ale często i tak decyduje się na zakup jeśli cena i lokalizacja są dogodne.

Niestety często zdarzają się deweloperzy i architekci, którzy jawnie wprowadzają klienta w błąd. W mojej praktyce spotkałem się  z projektem (na szczęście niezrealizowanym), w którym przy analizie nasłonecznienia architekt nie brał pod uwagę balkonów. Tłumaczył to uproszczeniem bryły budynku na potrzeby analizy. Niestety wynagrodzenie architektów często jest powiązane z uzyskaną powierzchnią użytkową mieszkań (PUM), a co za tym idzie zarówno pracowniom projektowym jak i deweloperom zależy na wyciskaniu metrów.

Czasami Decyzja o Warunkach Zabudowy określa ilość miejsc postojowych wymaganych w stosunku do ilości mieszkań (np. 1 miejsca na każde mieszkanie). W takich przypadkach widziałem sytuacje gdzie projektowana duże mieszkania (70-90 m2), a następnie już po odbiorze wyodrębniano z nich  mniejsze lokale. Ta luka miała być załatana w 2018 r, ale nie wiem na ile nowe przepisy są skuteczne.

W przypadku mikro deweloperów (np. budowa bliźniaków albo bloków z kilkoma mieszkaniami) notorycznym problemem jest cięcie kosztów na etapie realizacji, zwłaszcza tam gdzie trudno jest wykazać, że coś zostało zrobione inaczej niż w projekcie (np. zmiana materiałów na tańsze).  Spotkałem się też z inwestycją gdzie okna, które były za blisko granicy działki były zabudowane płytami kartonowo-gipsowymi i wycięte już po odbiorach xD.

 Na koniec słowo otuchy – obecnie sytuacja mocno się polepszyła, głównie za sprawą dużej świadomości klientów, opisane przypadki są rzadkie i funkcjonują raczej jako anegdoty w moim zawodzie, a większość dużych deweloperów nie pozwoliłaby sobie na takie uchybienia. 

Jakby ktoś był zainteresowany to mogę napisać o innych przykładach albo jak sytuacja wygląda za granicą