Kiedyś na mieszkanie czekało się 20 lat, budowano je często w szczerym polu, a co za tym idzie, nie było takich ograniczeń co do kształtu bryły budynku, optymalizacji wykorzystania miejsca na działce itd. całość była projektowana od zera, a co za tym idzie same mieszkania mogły być lepiej przemyślane.

Teraz, obserwując na przykładzie #poznań, nie ma już praktycznie łatwych działek do zabudowy, a co za tym idzie nowo powstałe budynki muszą się jakoś wpisać w tkankę miejską. Buduje prywatny inwestor, więc próbują wycisnąć maksimum zarówno z powierzchni działki jak i powierzchni użytkowej. Są plusy i minusy, wiadomo, ale na dzień dzisiejszy wystarczy, że odłożysz na wkład własny i możesz iść wybierać mieszkanie jakie Ci się podoba (oczywiście z tych na które Cię stać).

@akuz Są różne projekty. Jest wielu doskonałych projektantów i wielu byle jakich. Aby dobrze zaprojektować ograniczoną przestrzeń, trzeba się nieźle nagłówkować, często robiąc kilka lub kilkanaście wersji i wybierając to jedno optymalne rozwiązanie, a to wymaga doświadczenia, wysiłku intelektualnego i czasu. Dziś często wygrywa miernota. Ma być szybko i tanio. To samo dotyczy terenów zielonych. U mnie pod blokiem za dzieciaka była przestrzeń jak ta na zdjęciu. Dziś takich miejsc jest niewiele. "Przecież tu spokojnie wejdzie jeszcze jeden blok albo biurowiec". Nadzieja jest w tym, że rynek nieruchomości siadł, świadomość i oczekiwania rosną, a te najgorsze rozwiązania zweryfikuje głosowanie nogami i pieniędzmi kupujących.

@juventino Ja bardziej skłaniam się ku poglądowi @cebulades `a. Mam wrażenie, że bum mieszkaniowy rozleniwił inwestorów i kładziono nacisk na ilość stawianych inwestycji i szybkość działania a sama jakość i detale zeszły na dalszy plan w końcu i tak wszystko schodziło zanim dołek wykopali.

@juventino Dodam, że rozumiem też twój pogląd oraz wskazanie na związek ograniczenia działek z pewnego rodzaju "ułomnościami" projektowymi.

@akuz @Cebulades Też się z tym zgadzam. Tzn. uważam, że jedno nie wyklucza drugiego, a wręcz te rzeczy są ze sobą powiązane. Sytuacja w której więcej ludzi chce kupić mieszkania, niż jest ich dostępnych na rynku nie jest zdrowa. Tak samo jak zdrowe nie jest to co mamy teraz, że budownictwo, które ciągnie wiele innych części gospodarki zwalnia. Ludzie mam wrażenie to bagatelizują, bo winny całemu złu tego świata deweloper nie zarobi xD

@juventino W takim razie jaka sytuacja byłaby najzdrowsza dla rynku ? Z jednej strony jak mało się buduje to jest niedobór, jak dużo się buduje ale popyt mały to ceny spadają ( więc fajnie ) z kolejnej zaś jak jest popyt to mamy partactwo i ilość nie jakość + wysokie ceny. Istnieje w ogóle jakiś złoty środek ? Czy jest jakiś odcinek historii nowoczesnej polski w której wszystko było wyważone (tzn. ceny i jakość inwestycji ) ?

@akuz Klient chce kupić jak najtaniej, co jest normalne. Wiadomo, że jest szereg czynników, które o tym decydują, metraż, lokalizacja, dostęp do transportu, do pracy/sklepów/rozrywki itd. Czasami jesteśmy zapłacić więcej, żeby otrzymać coś w zamian.

Deweloper jak każda firma chce osiągnąć jak największy zysk, jak najmniejszym kosztem. Co też jest zupełnie normalne. Tutaj pojawia się rola państwa regulującego wymagania techniczne budynków, kontrola nad ich przestrzeganiem. Największe zarzuty w tym wszystkim mam do urządów, które kształtują przestrzeń miejską, bo to tam powinni być fachowcy, a nie urzędnicy, którzy nie mając pojęcia o budowlance wydają decyzje. Często pracują tam za śmieszne pieniądze, więc nikt z dobrymi zdolnościami tam nie pójdzie Podobnie z planistami miejskimi itd.

Zdrowa jest sytuacja gdy deweloper musi się trochę pomęczyć żeby sprzedać, porywalizować o klienta z innymi firmami, a klient zarabia na tyle dużo, żeby na potencjalny zakup sobie pozwolić. Niestety budownictwo ma dużą bezwładność, cały proces od podjęcia decyzji o budowie do oddania budynku trwa kilka lat i nie da się w kilka lat postawić miliona mieszkań. Nie ma tyle towaru, działek czy zasobów ludzkich. Ostatnie lata to ogromne ssanie na rynku mieszkań, więc zaczęły powstawać małe firmy, które zajmowały się budową mniejszych budynków po kilka(naście) mieszkań. Część z tych firm mogłaby się rozwinąć i budować więcej, bo jest zapotrzebowanie.

I tu brakuje mi roli państwa, bo gdyby ktoś z polityków chciałby faktycznie rozwiązać problem, to szukałby rozwiązań ułatwiających proces budowlany (mniej biurokracji, łatwiejsza zabudowa terenów, może jakieś narzędzia do rozwiązywania spraw z trudnymi działkami, gdzie jest wiele niejasności co do właścicieli, zmniejszenie opodatkowania pracy) Stymulujące powstawanie firm. A robi się coś zupełnie odwrotnego. Kolejne absurdalne wymogi co do energochłonności budynków, droga energia co w konsekwencji prowadzi do drogich materiałów. Zwiększanie opodatkowania małych firm, które często są podwykonawcami na budowach. Brak prawa chroniącego twoją własność, gdy zalegnie się w mieszkaniu jakiś pasożyt.

@juventino Dziękuję za wyczerpujące rozwinięcie tematu.

Dorzucę jeszcze do wypowiedzi wyżej, że rynkowo pewne rzeczy nie są wyceniane. Ludzie nie płacą za parki/place zabaw/nawet markety/usługi tyle ile to jest warte. Dlatego kapitan państwo tutaj wchodzi i w teorii wydziela miejsca pod te rzeczy. Tylko problemów z tym jest kilka, rzadko gdzie mpzp jest robione jako PLAN a nie wydmuszkę po tym jak deweloper sobie zaprojektował osiedle na WZ(i tutaj wina jest wyraźnie po stronie gminy a nie dev).

Nawet po wydzieleniu terenów pod usługi, lex developer pozwala na mieszkaniówkę, totalnie niszcząc plan urbanistów.

Odnosząc się do "narzędzia do rozwiązywania spraw z trudnymi działkami, gdzie jest wiele niejasności co do właścicieli", to nie istnieje albo jest promilem promila.

Traktowanie deweloperów antagonistycznie przez urzędy/kupujących dla mnie jest czymś strasznie niezrozumiałym. Jeżeli dev sobie czeka 10 lat na budowę, to musi potem sobie to odbić w cenie.

Poza tym może też patrzysz na najtańsze mieszkania "bo te 1,5k za metr więcej w tym budynku to przesada". Odpowiednio tańsze są mieszkania z kątami ostrymi i takich jest dużo przy sortowaniu od najtańszych, a normalne/dobre rozkłady są wyżej za metr.

@akuz Przed 1945 rokiem zasadniczo nie było wind (były montowane sporadycznie, gdy budowano jakiś wysoki budynek, których niemal nie było), a w okresie 1946-1989 r. windy były montowane tylko w wysokich budynkach. Po 1990 r. windy to coraz częściej standard w każdym budynku - dzisiaj to już na pewno. Winda i dedykowana jej klatka schodowa podraża inwestycje. Im więcej wind, tym większy koszt całego budynku. Inwestorom zależy zatem na tym, aby wind i klatek schodowych było jak najmniej oraz żeby ew. windy były skoncentrowane np. od razu dwa dźwigi obok siebie.

Jak sprawić aby wind było jak najmniej? Dać 1 klatkę schodową i 1 albo 2 windy obok siebie i dwa długie korytarze w obie strony biegnące przez środek budynku, wzdłuż niego. Wówczas wejścia do mieszkań są po obu stronach tych korytarzy.

================= WINDA ===================

Do czego to prowadzi? Po pierwsze większość mieszkań ma okna tylko na jedną stronę Świata. Tylko mieszkania na krańcach korytarza mogą mieć wystawę na 2 albo nawet 3 strony Świata. Po drugie trudno zaprojektować funkcjonalne mieszkanie 3-pokojowe w takim układzie (2 sypialnie i salon), nie mówiąc o większych lokalach. Właściwie jedyny układ to długi korytarz zakończony po jednej stronie łazienką, a po drugiej salonem z aneksem i dwie sypialnie tj, coś takiego:

OKNO.......................OKNO......................OKNO

sypialnia sypialnia salon z aneksem

WC korytarz.................salon z aneksem

KLATKA....................................................................

Jak jest więcej klatek to łatwiej zaprojektować sensowne układy mieszkań np. jeśli na klatce masz 3 mieszkania to masz dużo fajniejsze układy.

                    <br />

.................................MIESZKANIE

MIESZKANIE Klatka schodowa MIESZKANIE

To samo w blokach na planie kwadratu z jedną klatką, gdzie można zmieścić też od 4 do 5 fajnych mieszkań na piętrze.

Mieszkanie Mieszkanie

....................WINDA

MIeszkanie MIeszkanie

Poza tym w PRLu dochodziło jeszcze to, że projektanci lokali i inwestorzy nie byli skupieni nie na tym, aby osiągnąć z lokali jak najwieszy zysk, bo nie kierowali się przecież typowym dla prywatnych przedsiębiorstw rachunkiem ekonomicznym, skoro ich celem nie było osiągnięciem maksymalnego zysku. Nie zastanawiali się projektując mieszkania jakby tu najtaniej wybudować, a najdrożej sprzedać. Raczej chodziło o to, aby dostarczyć społeczeństwu możliwie dużo tanich, ale funkcjonalnych mieszkań. Celem projektantów i inwestorów było zadowolenie ludu, a konkretnie sprawienie aby był możliwie jak najmniej niezadowolony. Skoro mieszkania musiały być tanie, a co za tym idzie były małe i co najwyżej przeciętnej jakości jeśli chodzi o wykonastwo, to aby ludzie się totalnie nie zirytowali na władze, musiały być chociaż funkcjonalne tj. jasne, mieć wystawę na 2 strony oraz funkcjonalną przestrzeń, a do tego między budynkami były duże przestrzenie. I to było do zrobienia bez zbyt dużego zwiększania kosztów.

@Blackmore dziękuję bardzo za tak rozległą odpowiedź wraz z niezwykle interesującym rysem historii stojącej za praktykami budowlanymi.